Refinanciar la hipoteca: No se trata sólo del tipo de interés

El sector hipotecario vive tiempos extraordinarios. En general, los tipos hipotecarios siguen estando en su punto más bajo en décadas, lo que ofrece a los propietarios de viviendas una oportunidad única para fijar los tipos mientras están en su punto más bajo o cerca de él. Nadie puede asegurar que los tipos puedan o vayan a bajar aún más, pero lo que es seguro es que, en algún momento, subirán. Por lo tanto, si tiene capital en su vivienda y ha salido ileso de la pandemia financiera, puede que no haya mejor momento que éste para refinanciar su hipoteca.

Lo que hay que tener en cuenta

Sin duda, la bajada de los tipos de interés es el principal impulso para refinanciar una hipoteca, pero hay otras consideraciones que hay que tener en cuenta para determinar si realmente tiene sentido para usted a largo plazo. Unos tipos más bajos no siempre se traducen en unos costes totales más bajos. Cuando refinancia, la amortización de su préstamo comienza de nuevo, y sus nuevos pagos volverán a estar más cargados de intereses que de capital. Es importante que tenga en cuenta sus objetivos y perspectivas a largo plazo; de lo contrario, podría aumentar sus costes a largo plazo. Las siguientes razones hacen que refinanciar su hipoteca sea una buena idea:

1. Reducirá su cuota mensual: Aunque esto puede ser cierto, hay que calcular el impacto a largo plazo en el coste total de la propiedad. Si el total de intereses que pagará por la nueva hipoteca es superior a lo que habría pagado con su hipoteca actual, no habrá mejorado su situación. Mientras que algunas personas necesitan reducir su cuota mensual por necesidad, las que pueden hacer frente a su cuota hipotecaria actual pueden estar en mejor situación porque están más adelantadas en la parte principal de su amortización. Además, si no tiene previsto conservar su vivienda durante al menos diez años, es posible que no le compense el coste adicional de las comisiones del préstamo. Por lo general, si no puede reducir el tipo de interés al menos un punto, su punto de equilibrio será superior a diez años.
   
2. Acortará el plazo de su préstamo: La mejor forma de aprovechar los tipos hipotecarios históricamente bajos es refinanciar un préstamo a más corto plazo. Las hipotecas a más corto plazo suelen tener tipos hipotecarios medio punto por debajo de la hipoteca estándar a 30 años. Podría ser una gran oportunidad para liquidar su hipoteca antes de tiempo, de modo que pueda redistribuir su flujo de caja hacia el ahorro. Es importante tener en cuenta que, como la duración de la hipoteca es menor, sus pagos mensuales pueden ser más elevados debido a la aceleración de los pagos del principal. Como alternativa, podría aplicar su exceso de flujo de caja al principal de su hipoteca actual y conseguir el efecto similar de cancelar su hipoteca anticipadamente.
   
   
3. Necesita liquidarparte del capital: Si tiene una posición sólida de capital en su vivienda, una refinanciación de capital en efectivo puede darle acceso al capital si realmente cree que puede darle un mejor uso. Por lo general, la refinanciación en efectivo se realiza a través de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. Esto es arriesgado por dos motivos: En primer lugar, si el mercado de su zona sigue siendo algo volátil, podría arriesgarse a que disminuyera el capital que le queda. En segundo lugar, si contrata una línea de crédito hipotecario, su tipo variable podría aumentar a medida que suban los tipos de interés. Se recomienda encarecidamente que pueda mantener al menos un 10 por ciento de patrimonio neto en su vivienda después de la refinanciación.

En general, debería plantearse una refinanciación cuando, teniendo en cuenta los costes y ahorros a corto y largo plazo, pueda mejorar notablemente su situación financiera.

Cómo conseguir el tipo de interés más bajo

El hecho de que un prestamista ofrezca el tipo de interés más bajo posible no significa que vaya a concedérselo. Por lo general, los prestamistas reservan sus mejores tipos posibles para los prestatarios más solventes, es decir, los que tienen un historial crediticio excelente, puntuaciones superiores a 800, ratios de deuda-ingresos bajos, etc. Así que, a menos que estés en esa categoría, podrías acabar con un tipo más alto, lo que podría hacer saltar por los aires tus cálculos de coste/ahorro. Debe saber cuál es su situación antes de presentar la solicitud. Su prestamista debería poder darle una indicación de su situación antes de que se adentre en el proceso de solicitud, pero no sabrá el tipo exacto para el que reúne los requisitos hasta que solicite el préstamo y se lo aprueben. Para mejorar sus posibilidades de obtener el mejor tipo de interés, haga lo siguiente:

Trabaje para aumentar su puntuación crediticia. La diferencia entre una puntuación de 780 y 800 puede ser de medio punto a tres cuartos de punto.

Reduzca su ratio deuda-ingresos. Puede obtener la aprobación con un ratio deuda-ingresos del 38%, pero si quiere obtener los tipos más bajos, bájelo por debajo del 31%. Pague sus deudas o aumente sus ingresos.

Asegúrese de que la relación préstamo-valor es de al menos el 10% tras la refinanciación. Aquí es donde tiene menos control. Algunos bancos pueden estar dispuestos a refinanciar con una relación préstamo-valor superior, pero es probable que cobren tipos más altos por hacerlo.

En última instancia, la decisión de refinanciar su casa es una decisión que debe tomarse después de una considerable investigación y conversaciones con sus expertos financieros. Si considera que suficientes respuestas a estas preguntas apuntan hacia el sí, la refinanciación puede ser el camino más inteligente a seguir. Pregunte hoy mismo a un especialista hipotecario de Washington Trust si la refinanciación de su vivienda puede ser adecuada para usted.